お金はないけど不動産投資がしたいときの格安物件のみつけかた

魅力たっぷり空き家バンク

こんにちはー春です(^^♪

今日は初めて『不動産投資』についてふれてみたいと思います！

お題は『空き家バンク』！！

ひょんなことから不動産投資を始めることになった私ですが、きっかけはこの道の師匠（と勝手に呼んでいる(笑)）と出会ったこと。

「やってみれば？」という軽いノリで勧められたのですが、『手取り足取り教えるから安心して！！』という師匠の優しいお言葉を信じて踏み出したわけです。

そして最初に出会ったのが『空き家バンク』の物件でした。

師匠が「良さそうな物件出てたよー」と教えてくれたのですが、結果としてこれが不動産投資として初めて購入する物件になりました。

そこからは空き家バンク一筋。

空き家バンクを利用するメリットは後ほど書きますが、私にとって最大で唯一の理由は『安さ』です。

いやー、ひたすら安く買えました。

もう空き家バンク専門の賃貸事業家になろうかと思うほどに、大好きです(笑)

なかでも一番利回りのよい物件は、表面利回りなら４００％超えます。

実質利回りでも４０％超えています。

表面利回りの平均は５～１５％といったところですので、４００％がいかに現実離れした数字かお分かりいただけるかと思います。

この物件は師匠曰く「二度とお目にかかれないくらいの掘り出し物」だそうですが、空き家バンクはこういったミスプライスが起こりやすいのも特徴です。

空き家バンク物件の出どころはどこ？

空き家バンクに登録している方の大半は、『不動産会社に断られたひと』です。

だって、ふつうは家を売りたいと思ったらまずは不動産屋さんに足を運びますよね。

でも、実は不動産屋さんはこの持ち込まれたボロ空き家（失礼）の仲介を断る場合が少なくないのです。

それはなぜでしょうか？

答えはとてもシンプルで、『儲けにならない』からです。

細かなことは端折りますが、不動産屋さんがもらえる仲介手数料には上限があります。

その金額は売買代金の〇％という形なので、売買代金が低いボロ空き家はこの手数料もかなり少なくなります。

具体的にいうと、売買代金が５０万円なら手数料は２５０００円＋税。

この２５０００円のために、現地に確認に行き、書類を作成し、買主が決まった場合は契約手続き。

人件費に広告費。

わりに合わない、と考えるほうがふつうかもしれませんね。

（そんなこと言わずに困っている売主さんを助けてあげてほしいとも思いますが、そこは資本主義の現実ですな）

そういった場合、「うちでは扱えませんので空き家バンクへ登録されたらどうですか？」と不動産屋さんに勧められることも多いようです。

空き家バンクのうまみアレコレ

それでは空き家バンクの物件は、賃貸事業家にとってどんなうまみがあるのでしょうか？

私が実際に空き家バンクを利用してきて感じたことを述べてみると、

・売主が物件を『とにかく手放したい』と考えているケースが多い

→非常に値引きしてもらいやすいので破格で手に入ることがある

・プロや詐欺のような、警戒すべき人種がほとんどいない

→騙し騙されの世界ではないので誠実な取引が可能

・両者の合意があり不動産仲介業者を通さずに契約となることもある

→仲介手数料も不要で、契約前・登記前リフォームなどの融通がきく

といったところでしょうか。

つまり、ローコストで買主に有利に売買を進められることが、空き家バンクの最大のメリットと言えます。

競売と違い、値引き交渉ができることがとにかく素晴らしい！！

不動産投資１軒目からローンを組むのは怖いなぁ、というかたはぜひ一度空き家バンクからの購入を検討してみてください。

空き家バンクを使うときのデメリットとがんばること

最大のデメリットといいますか、通常の不動産投資と異なる点は空き家バンクには『ボロ家』が多い点です。

物件価格を安く抑えるから当然なのですが、購入後にそのままの状態で住めることは稀です。

（空き家バンクなのだからあたりまえっちゃーあたりまえ）

大なり小なり手を加えないと人が住める状態になりません。

２０年間以上空き家のままという物件もざらにあります。

正直、内覧に行ったときは土足で上がりたくなることもしばしば。

でも、でもです。

不思議なもので、ちゃんと手を入れてやると家は生き返るんです。

もう無理なんじゃ、、、って思える家でも、きちんと清掃・修繕してやると問題なく住める家になります。

ということは、

『どこにどう手を入れてやると生き返るのか』

『それには費用がいくらかかるのか』

『合計いくらになっていくらで貸せるのか（利回りがいくらになるか）』

ということを大まかに予想できなければいけないわけです。

多分、空き家バンクを利用するときいちばん難しいのはここなのかなと思います。

私も家の構造の知識がまだまだ足りず、師匠の意見を仰いでばかりです。

基礎は生きてるか？

瓦は？

シロアリ被害はないか？

水道管は？

建具は？

などなど、判断を誤ると大損する物件もゴロゴロ転がってます。

また、空き家バンクは値引きできることがメリット♡と書きましたが、そのためにはやはり交渉が大切。

口先のテクニックだけではなく、『この人なら安くしてあげてもいいかな』と相手に思ってもらえることがなにより大切です。

具体的にどんなことを、、、までは秘密ですが(笑)、私が大切にしていることは

『誠実、紳士、丁寧であること』

『win-winの関係を築こうと努力すること』

です。

決して、買い叩こうなんて考えてはいけませんよ！！

みなさんなら、どんな人に親切にしてあげたいですか？

さいごに

 空き家バンクのハイリスク・ハイリターンを感じていただけたでしょうか？(笑)

正直なところ、予算に余裕があるひとはこの世界に飛び込む必要なんて全くないと思います。

修繕も手間ですし、仲介を入れない売買契約も面倒です。

地雷物件もありますし。

ただ、私のようにお金はない（休業中でローンも組みづらい）けど時間はある、って人は踏み込んでみてもいいのかなって思います。

修繕や清掃は大変だし疲れますが、物件が生き返る様子は見ていて気持ち良いものです。

ベストは私のように『建物の構造にも詳しい不動産投資の師匠』をつかまえてから実践することですが、これは相当ハードル高いかと思います。

というか、これさえクリアできたら不動産投資で軽くつまづくくらいはあっても転ぶことはないはずです。

それほどまでに、不動産投資というのは経験値がものをいう世界だと感じています。

ということを書いていたら師匠のありがたみが増してきました。

いつも頼っててすみません、、、はぁーありがたやありがたや。。。。

ここまで読んでくださったあなたが、よき師匠に巡り合えますように！！